2018年9月26日水曜日

★ 安物買いの銭失い(不動産編3)20190705




安物買いの銭失い(不動産編3)



私の会社は、意匠設計事務所20年目に突入致しました。12年前から

不動産業も開業しております。お客様の要望によりビル、マンションな

ど賃貸・売買物件の仲介も手掛けておりますがどうしても設計者の目線

で見てしまいます。例えば6階建地下1階の事務所・店舗、地下はEL

Vなし・・なぜ地下までELVが無いのか、ELVが地階まででも工事費

は殆ど変わりません。その物件は1年以上複数の会社が募集中です。

まだまだ時間がかかるでしょうし、空く度に時間がかかり損失は数千万

円ではきかないでしょう。工夫すれば地下までELVが利用出来るのにと

思ってしまうのです。また、別の物件では300㎡/階以上・8階建てで、

オフィスビルなのですがELVが11人乗り1台しかありません。8階で

あればこの規模であれば2台(9人乗り)必要なのですが、コストを下げ

たかったのでしょう。もう2フロアー2年以上募集中です。乗降客10万人

/日の駅徒歩6分です。ELV1台減らしてもせいぜいひいき目に見ても1000

万円/、1フロアー約100坪ですので共益費込み12,000円/坪で120万円、2

フロアーなので月240万円、年間2880万円、2年で5760万円です。まだ募集

中ですし、多分空くたびにこのぐらい損をする事になるでしょう。こうい

った建物は実は非常に多いのです。適正な助言が無かったのか、あったの

に強引に進めてしまったのか。皆さんはこうならない事を祈ります。



 株式会社アルテ設計   1級建築士事務所 

TEL 03-3350-8460   FAX 03-3350-8476






2018年9月24日月曜日

■ 用途変更の手続きの代行業務の受託20190705


用途変更の手続きの代行業務の受託




昨今の不動産賃貸の仲介にあたり用途変更の必要性が多く存在します。

弊社では不動産仲介業と設計業務を自社で行う事によりスピーディで効率のよい

サービスとして業務の受託を行わせていただいております。



 費用は¥350,000-(税別)~



     上記費用は用途、規模、設計図・構造計算書等の有無により相違する為物件ごとに

見積りが必要となります。




 株式会社アルテ設計   1級建築士事務所 

TEL 03-3350-8460   FAX 03-3350-8476



e-mail:kiyoshi-maita@arte-a-o.co.jp

★ 安物買いの銭失い(不動産編1)20190705


安物買いの銭失い(不動産編1)




先日仲介した店舗の借主から雨漏りがしているので貸主の連絡先を教えてほしいと連絡があった。貸主は自宅の近くの物件なので自分で管理するという物件でした。屋根は仲介時(約1年前)、全面葺き替えたのでおかしいなと感じていました。数日後気になったので

店舗へ行きお店の人に、状況を確認したところ店舗の工事による不備が原因のようだった。

つまり、入居後の借主(店舗側)の工事によるものと考える。しかし貸主は個人レベルの

マンションを管理している程度の方で店側に全額かかった費用は支払うとの回答だったようです。おまけに店舗の借主は建築関係の仕事もしていて店舗の工事は自分のところで工事していました。つまり、雨漏りは借主が工事したので借主の責任により是正されるもので一切貸主の負担が発生しないにもかかわらず、逆にその分を貸主が負担させられることになってしまったようです。お店は雨漏りで、数日休業したようです。営業保証もしたのでしょうか。賃料の数パーセントの管理料のために大きな出費となってしまいましたし、管理を任せていれば何かあった時貸主が言いにくい事も店側に対応してもらえるたはずです。やはり、専門家に任せることをおすすめします。



 株式会社アルテ設計   1級建築士事務所 


TEL 03-3350-8460   FAX 03-3350-8476


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★ 安物買いの銭失い(不動産編2)20190705


安物買いの銭失い(不動産編2)







行政の手続きで建物を建設してもよいですよというお墨付きが確認済証、確認済証を元に建設し行政検査を受け使用してもいいですよというお墨付きが検査済証です。新耐震構造で設計された建物でも、検査済証がない(行政の完了検査を受けない)建物は確認申請どおりに建設されたものであることを証明できない為、新耐震基準を満たしていることを証明することは非常に困難です。賃貸でも、売買でもこの検査済証のない建物が非常に多く契約に至らなかったり、購入がローンの審査に大きく影響し、購入者も限られてきます。結局足元をみられ安値で売却することが多くなります。多くは検査を受けず1階の駐車場を店舗等に変更して建設してしまいます。検査を受けずに建設することによって検査後に作り直す金額の差額の為です。これが後から大きな代償を払うことになります。賃貸でも検査済証又は用途変更が必要な場合(200㎡以上)など案件が現在非常に多いのですがご紹介できないのです。

※検査済証を紛失の場合、行政からの記載事項証明取得で交付済みを証明できます。



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